如今，越来越多的企业选择在住宅电梯房投放广告。一方面，电梯广告的成本更低，另一方面，居民每天乘电梯几次，广告效果越来越明显。随着电梯广告的普及，有很多房地产公司占据了广告收入，委托业主提起诉讼。

个案研究

从 2015 年到 2019 年，一家房地产公司在社区共收取了 64000 元的电梯广告费用。在地区商业委员会成立后，地产公司拒绝了退还这笔费用的请求。该公司表示，广告费是营业收入，应该用来弥补物业服务的不足。在地区商业委员会将向法院起诉房地产公司后，要求退还 64000 元。

法庭认为，有关地区的电梯租金所收取的广告费用，应由该区的所有业主拥有。本案中的广告费用由物业公司持有，这并不是物业服务费损失的依据，也违反了预先发出的电梯广告租金收入的宣传内容，因此应退还广告费。

法治

建设单位、物业服务企业或者其他经营者使用业主共同部分所得的收入，扣除合理成本后，归业主所有。( 第 282 条）

如就建筑物及其附属设施的成本分配和收入分配达成协议，则应根据协议确定；没有协议或协议不明确的，应按业主专属部分的比例确定。( 第 283 条）

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人员管理。业主有权依法更换施工单位聘用的物业服务企业或者其他管理人员。( 第二百八十五条）

专家声明

王延川（西北理工大学教授）

共有部分的收益归全体业主所有

在实践中，企业与物业公司协商住宅电梯广告事宜，活动结束后也会直接向物业公司支付广告费，一些房地产公司认为广告成本属于自己的，这种观点是不恰当的。

社区的房地产分为所有权部分和公有部分，专有部分是业主购买的住宅单位，业主有独占权，即独立拥有权。非所有权部分属于业主的共有部分，主要包括公共场所、公共设施和社区内的物业服务房屋等。所有业主都有权拥有、使用、受益和处置共有部分。

因此，电梯作为公共设施属于社区，所有业主都有权共同拥有。

在民法中，普通股按份额分为共同所有，前者是指两人各有一半的资金购买的股份，后者是指由于某种原因共同财产的共同份额，社区电梯的所有者属于共同所有，业主不得要求将其分割。" 基于电梯租赁产生的收入，业主有共同的权利，为了实现这一权利，应通过分配程序，即业主大会的决议。业主可以要求业主委员会召开业主大会进行分配。分割标准是按照业主事先约定的，如果没有协议的话，按业主单位面积在整个所有权部分的比例划分。

在司法实践中，物业公司通常提出合理使用广告费的权利，如利用广告费补贴物业管理服务，为了拒绝退还广告费，这种观点也是错误的。

物业公司使用广告费要经业主大会决定，以下两种情况除外：一是用于广告管理支出；二是用于专项维修资金。电梯广告的运营需要物业公司维护，这是为了全体业主的利益。当然，维修的费用是要从广告费中扣除的，所以不需要业主大会的决议。按照《物业管理条例》第五十四条，《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条的规定，使用住宅小区共用部位进行经营的，业主取得的收益应当转入住宅专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。作出这一规定的意图是，收益中的共有部分，在未经业主大会决议的情况下，物业公司等主体不得不当使用，收益应当确定用于补充专项维修资金，资金也归业主所有。"。

在这种情况下，物业公司收取的广告费属于占有的法律性质，而不是所有权，其义务是将收益转移给所有业主或行业委员会，财产公司违反这一义务，具有侵权性质。业主是业主，业主委员会可以代表业主提出诉讼，要求财产公司归还对收益的占有。由于财产公司不能证明它将广告费用用于广告管理费用或特殊维修基金，法院裁定，物业公司应依法承担退还广告费的责任。

目前，住宅物业使用电梯房、泊车位及其他公用设施及公众地方的情况较为普遍，因此，我们应遵循 "民法典" 的原则和精神，使公共收入的收支更加透明，并确保业主真正享有公共收入。